Der Leitfaden zu Versicherungen von Immobilien

Der Wasserfleck an der Decke ist oft der Moment, in dem zum ersten Mal jemand die Versicherungspolice aus dem Ordner holt. Dann zeigt sich, ob die Versicherungssumme stimmt, ob Starkregen mitversichert ist und wer den Schaden überhaupt meldet. Wer diese Fragen vorher klärt, spart im Ernstfall Wochen und oft viel Geld.

Was eine WEG versichern muss

Für Eigentümergemeinschaften ist das Thema nicht freiwillig. Nach § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Die Verträge schließt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ab, bezahlt werden sie über das Hausgeld.

Für Eigentümer eines ganzen Hauses gibt es keine allgemeine gesetzliche Pflicht zur Gebäudeversicherung. Die finanzierende Bank verlangt sie aber in aller Regel, und ohne sie trägt der Eigentümer einen Brand oder Rohrbruch allein. Praktisch ist sie deshalb für jedes Haus Pflicht.

Die Policen im Überblick

Wohngebäudeversicherung

Sie deckt Schäden am Gebäude und an allem, was fest damit verbunden ist: Dach, Wände, Estrich, Heizung, Leitungen, fest verlegte Böden. Die klassischen Gefahren sind Feuer (mit Blitzschlag und Explosion), Leitungswasser sowie Sturm und Hagel. Ob etwa eine Einbauküche zum Gebäude oder zum Hausrat zählt, regeln die Bedingungen des jeweiligen Vertrags.

Entscheidend ist die Versicherungssumme. Üblich ist die gleitende Neuwertversicherung: Der Wert wird einmal sauber ermittelt, häufig als „Wert 1914“, und wächst dann mit den Baukosten mit. Ist er zu niedrig angesetzt, droht Unterversicherung, und der Versicherer zahlt nur anteilig. Nach einem Dachausbau, einem Anbau oder anderen größeren Umbauten gehört die Summe deshalb auf den Prüfstand.

Elementarschäden

Überschwemmung nach Starkregen, Rückstau aus dem Kanal, Erdrutsch, Schneedruck: Diese Gefahren sind in der Grunddeckung in der Regel nicht enthalten, sondern ein eigener Baustein. Starkregen trifft nicht nur Häuser am Fluss, sondern kann jeden Keller mit Lichtschacht treffen. Viele Verträge setzen für Rückstauschäden außerdem eine funktionierende Rückstausicherung voraus. Wer auf den Baustein verzichtet, sollte das bewusst tun und nicht aus Versehen.

Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht

Wer ein Grundstück hat, trägt Verkehrssicherungspflichten: Gehweg räumen und streuen, lose Dachziegel sichern, Treppenhaus und Spielplatz in sicherem Zustand halten. Rutscht ein Passant aus oder beschädigt ein Ziegel ein parkendes Auto, drohen Schadensersatzansprüche. Die Haftpflicht zahlt berechtigte Ansprüche und wehrt unberechtigte ab. An der Deckungssumme sollte man nicht sparen, denn Personenschäden werden schnell teuer. Wer eine einzelne Wohnung vermietet, sollte zusätzlich prüfen, ob die eigene Privathaftpflicht das Sondereigentum abdeckt.

Eine Gewässerschadenhaftpflicht ist nötig, sobald ein Öltank auf dem Grundstück steht. Läuft Heizöl ins Erdreich oder ins Grundwasser, haftet der Betreiber in der Regel auch ohne eigenes Verschulden, und die Sanierung des Bodens ist teuer. Ob die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht den Tank einschließt, steht im Vertrag. Oft braucht es eine eigene Police.

Glasversicherung

Sie deckt den Bruch von Scheiben: Fenster, Glastüren, Treppenhausverglasung, Vordächer. Bei großen Glasflächen im Gemeinschaftseigentum lohnt sie sich eher als bei einem kleinen Haus mit Standardfenstern. Das ist eine Rechenfrage, keine Grundsatzfrage.

Hausrat ist Sache der Bewohner

Möbel, Kleidung, Elektrogeräte und Fahrräder sind Hausrat. Den versichert, wer in der Wohnung lebt: Mieter ebenso wie selbstnutzende Eigentümer. Bei einem Rohrbruch zahlt die Gebäudeversicherung für Estrich und Wand, die Hausratversicherung des Bewohners für das nasse Sofa. Diese Trennung überrascht nach Schäden regelmäßig, deshalb gehört der Hinweis in jedes Gespräch mit neuen Mietern.

Bei Bauvorhaben

Steht eine größere Sanierung an, kommen zwei Policen auf Zeit dazu: die Bauherrenhaftpflicht für Schäden an Dritten, etwa Passanten oder Nachbargrundstücken, und die Bauleistungsversicherung für unvorhergesehene Schäden an der Bauleistung selbst, etwa durch Unwetter. Wie wir Sanierungen in Eigentümergemeinschaften vorbereiten, beschreibt unser Stufenmodell für die WEG.

Was Mieter davon tragen

Vermieter dürfen bestimmte Versicherungen als Betriebskosten auf Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag das vereinbart (§ 556 Abs. 1 BGB). Welche das sind, nennt § 2 Nr. 13 BetrKV ausdrücklich:

Versicherung	Deckt	Schließt ab	Auf Mieter umlegbar
Wohngebäude inkl. Elementar	Gebäude und feste Bestandteile	Eigentümer bzw. WEG	ja
Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht	Ansprüche Dritter rund ums Gebäude	Eigentümer bzw. WEG	ja
Gewässerschaden (Öltank)	Ölschäden an Boden und Wasser	Eigentümer bzw. WEG	ja
Aufzugshaftpflicht	Ansprüche Dritter aus dem Aufzugsbetrieb	Eigentümer bzw. WEG	ja
Glas	Scheiben	Eigentümer bzw. WEG	ja
Hausrat	Einrichtung der Wohnung	Bewohner selbst	entfällt

Auch Versicherungsprämien unterliegen dem Wirtschaftlichkeitsgebot. Eine Police, die seit Jahren niemand verglichen hat, ist deshalb nicht nur für den Eigentümer ein Thema. Bei der vermieteten Eigentumswohnung fließen die anteiligen Versicherungskosten aus der Jahresabrechnung der WEG in die Betriebskostenabrechnung des Mieters. Mehr dazu, wo sich Betriebskosten wirklich senken lassen, steht in unserem Beitrag zu den Betriebskosten.

Was im Schadenfall passiert

Der typische Fall ist ein Leitungswasserschaden. Der Ablauf ist fast immer derselbe:

Schaden begrenzen. Wasser abstellen, Notdienst rufen, Ursache suchen lassen. Das ist nicht nur vernünftig, sondern Pflicht gegenüber dem Versicherer: Wer den Schaden grob fahrlässig größer werden lässt, riskiert eine Kürzung.
Dokumentieren. Fotos, Datum, betroffene Wohnungen. Beschädigte Teile aufbewahren, bis der Versicherer sie gesehen oder freigegeben hat.
Melden. Unverzüglich und an die richtige Stelle: Schäden am Gebäude an den Gebäudeversicherer, in der WEG über die Verwaltung. Schäden an der eigenen Einrichtung meldet jeder Bewohner seiner Hausratversicherung.
Abstimmen, dann reparieren. Notmaßnahmen sofort, größere Aufträge erst nach Rücksprache mit dem Versicherer oder seinem Gutachter.
Abrechnen. Trocknung, Sanierung, Selbstbeteiligung. Danach lohnt der Blick auf die Ursache, damit der nächste Schaden nicht aus derselben Leitung kommt.

Zwei Punkte werden oft übersehen. Erstens darf der Versicherer bei grober Fahrlässigkeit seine Leistung kürzen. Viele Tarife verzichten darauf, das sollte im Vertrag stehen. Zweitens können nach einem Versicherungsfall beide Seiten den Vertrag kündigen. Häufen sich Leitungswasserschäden, reagieren Versicherer mit höheren Prämien, höherer Selbstbeteiligung oder der Kündigung. Wer die Ursachen angeht, bleibt versicherbar.

Checkliste für Ihre Policen

Versicherungssumme: Wann wurde sie zuletzt ermittelt? Sind Ausbauten, Anbauten und neue Anlagen berücksichtigt?
Elementar: Ist der Baustein enthalten? Gibt es eine Rückstausicherung, falls der Vertrag sie verlangt?
Leitungswasser: Sind Zu- und Ableitungsrohre außerhalb des Gebäudes, aber auf dem Grundstück mitversichert?
Grobe Fahrlässigkeit: Ist ein Verzicht auf Kürzung vereinbart?
Haftpflicht: Reicht die Deckungssumme? Sind Öltank und Aufzug abgedeckt?
Technik: Sind Photovoltaik, Wallboxen oder Wärmepumpe mitversichert oder dem Versicherer gemeldet?
Nutzung: Stimmen die Angaben noch, etwa zu Gewerbe im Haus oder längerem Leerstand?
Selbstbeteiligung: Passt die Höhe zur Schadenhistorie und zur Rücklage?
Laufzeit: Sind Hauptfälligkeit und Kündigungsfrist bekannt, damit ein Vergleich rechtzeitig möglich ist?
Mietvertrag: Ist die Umlage der Versicherungskosten wirksam vereinbart?

Ob eine bestimmte Police für Ihr Haus ausreicht, hängt vom Einzelfall ab. Für die Vertragsgestaltung selbst sind Versicherungsmakler oder Fachanwälte die richtige Adresse.

Was Zenveo dazu tut

In den Eigentümergemeinschaften, die wir betreuen, sind die Versicherungen des Gemeinschaftseigentums Teil der laufenden WEG-Verwaltung: Wir führen die Verträge der Gemeinschaft, melden Schäden am Gemeinschaftseigentum beim Versicherer und koordinieren Handwerker und Gutachter. Jedes Objekt hat bei uns eine feste Ansprechperson, die den Vertrag kennt.

Eigentümer und Bewohner melden Schäden über unsere App und sehen dort, wie weit die Bearbeitung ist. Für akute Fälle gibt es unseren Notfallservice. Wie das im Einzelnen funktioniert, steht unter Schaden oder Anliegen melden.