Rechte und Pflichten von Vermietern: die wichtigsten Fristen

Die meisten Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter beginnen nicht mit bösem Willen, sondern mit einer verpassten Frist oder einer Klausel, die vor Gericht nicht hält. Das Mietrecht im BGB ist dabei klarer, als sein Ruf vermuten lässt: Rechte und Pflichten hängen eng zusammen, und wer die wenigen harten Fristen kennt, vermeidet den größten Teil der Konflikte.

Die Grundpflicht: Wohnung erhalten

Nach § 535 BGB muss der Vermieter die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand überlassen und sie während der gesamten Mietzeit in diesem Zustand erhalten. Im Gegenzug zahlt der Mieter die vereinbarte Miete. Heizung, Dach, Leitungen, Fenster: Reparaturen und Instandhaltung sind grundsätzlich Sache des Vermieters.

Zwei Ausnahmen spielen in der Praxis eine Rolle, beide nur mit einer wirksamen Klausel im Mietvertrag. Kleinreparaturen darf der Vertrag dem Mieter auferlegen, aber nur mit Betragsgrenzen je Reparatur und je Jahr. Schönheitsreparaturen lassen sich ebenfalls übertragen, doch viele ältere Formularklauseln sind unwirksam, etwa wegen starrer Fristen. Alte Musterverträge sind hier die häufigste Fehlerquelle.

Tritt ein Mangel auf, muss der Mieter ihn unverzüglich anzeigen. Die Miete mindert sich bei einem erheblichen Mangel kraft Gesetzes, ohne dass der Mieter das ankündigen muss. Unterlässt er die Anzeige, verliert er die Minderung für die Zeit, in der der Vermieter deshalb nicht helfen konnte (§ 536c BGB). Für Vermieter heißt das: Mängelmeldungen schnell aufnehmen und abarbeiten ist die wirksamste Vorsorge gegen Minderungen.

Normale Abnutzung durch vertragsgemäßes Wohnen hat der Mieter nicht zu vertreten. Beschädigungen, die darüber hinausgehen, schon.

Betriebskosten: Die Frist entscheidet

Betriebskosten trägt der Mieter nur, wenn der Mietvertrag das vereinbart (§ 556 BGB). Welche Kosten umlegbar sind, legt die Betriebskostenverordnung fest: Grundsteuer, Wasser, Heizung, Müll, Hausreinigung, Gartenpflege, Gebäudeversicherungen und einige mehr. Verwaltungskosten und Instandhaltung gehören nicht dazu.

Über die Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Kommt sie später, sind Nachforderungen ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten. Das ist die teuerste Frist im Mietrecht, weil sie jedes Jahr wiederkehrt. Der Mieter hat seinerseits zwölf Monate ab Zugang, um Einwendungen zu erheben, und kann Einsicht in die Belege verlangen.

Wer eine Eigentumswohnung vermietet, kann die Jahresabrechnung der WEG nicht einfach weiterreichen. Sie enthält auch Kosten, die Mieter nicht tragen, etwa die Verwaltungsvergütung oder die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Wo Betriebskosten sich tatsächlich senken lassen, zeigt unser Beitrag zur Betriebskostenoptimierung.

Kaution: Obergrenze und Anlage

Die Mietsicherheit darf höchstens drei Monatsmieten betragen, gerechnet ohne die Betriebskostenvorauszahlungen oder -pauschale (§ 551 BGB). Der Mieter darf sie in drei gleichen monatlichen Raten zahlen, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses.

Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen, die Zinsen stehen dem Mieter zu. Die Kaution auf dem eigenen Girokonto mitlaufen zu lassen, ist unzulässig.

Für die Rückzahlung nach dem Auszug nennt das Gesetz keine feste Frist. Der Vermieter darf eine angemessene Zeit prüfen, ob Ansprüche bestehen, und kann einen angemessenen Teil zurückhalten, wenn eine Nachzahlung aus der nächsten Betriebskostenabrechnung zu erwarten ist. Wie lange das dauern darf, hängt vom Einzelfall ab.

Mieterhöhung und Modernisierung

In einem laufenden Mietverhältnis kann der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen (§ 558 BGB). Voraussetzung: Die Miete ist zum Zeitpunkt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert, das Verlangen kommt frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung, und es ist in Textform begründet, zum Beispiel mit dem Mietspiegel. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete so um höchstens 20 Prozent steigen, in Gebieten mit Landesverordnung um höchstens 15 Prozent (Kappungsgrenze). Der Mieter muss zustimmen und hat dafür bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit. Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen.

Die Mietpreisbremse ist davon zu unterscheiden. Sie gilt nur bei Beginn eines neuen Mietverhältnisses in Gebieten, die das Land als angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen hat. Dort darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete zu Beginn höchstens um 10 Prozent übersteigen, mit Ausnahmen etwa für Neubauten und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.

Modernisierungen, zum Beispiel energetische Maßnahmen, muss der Vermieter spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen (§ 555c BGB), mit Art, Umfang, Zeitraum und der zu erwartenden Mieterhöhung. Der Mieter muss die Maßnahme grundsätzlich dulden, kann aber eine unzumutbare Härte einwenden. Danach kann die Jahresmiete in der Regel um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten steigen, gedeckelt je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren. Für den Heizungstausch gelten Sonderregeln. Erhaltungsmaßnahmen, also reine Reparaturen, berechtigen nicht zur Mieterhöhung.

Betreten der Wohnung

Ein allgemeines Recht, die Wohnung regelmäßig zu kontrollieren, hat der Vermieter nicht. Er braucht einen konkreten sachlichen Grund: eine Reparatur, das Ablesen von Zählern, eine Besichtigung mit Kauf- oder Mietinteressenten, eine angekündigte Modernisierung. Den Termin muss er rechtzeitig ankündigen und auf die Belange des Mieters Rücksicht nehmen. Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Außer im Notfall ist ein Vorlauf von mehreren Tagen üblich. Mit einem Zweitschlüssel ohne Zustimmung hineinzugehen, ist tabu.

Kündigung in Grundzügen

Ordentlich kündigen kann der Vermieter nur mit einem berechtigten Interesse (§ 573 BGB), etwa bei Eigenbedarf oder einer schuldhaften, nicht unerheblichen Pflichtverletzung des Mieters. Eine Kündigung, um die Miete zu erhöhen, ist ausgeschlossen. Der Grund muss im Kündigungsschreiben stehen, und die Kündigung braucht die Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift. Eine E-Mail reicht nicht.

Die Frist beträgt drei Monate und verlängert sich nach fünf und nach acht Jahren Mietdauer um jeweils drei Monate. Fristlos kündigen kann der Vermieter bei schwerwiegenden Gründen, insbesondere bei erheblichem Zahlungsverzug. Gerade hier lohnt vorher der Rat einer Fachanwältin oder eines Fachanwalts, denn Formfehler machen die Kündigung unwirksam.

Übergabe: Protokoll statt Erinnerung

Bei Einzug und Auszug entscheidet das Übergabeprotokoll: Zustand jedes Raums mit Fotos, Zählerstände, Anzahl der Schlüssel, Unterschrift beider Seiten. Beim Einzug gehören die Wohnungsgeberbestätigung für die Meldebehörde und der Energieausweis dazu.

Beim Auszug zählt Tempo. Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe (§ 548 BGB). Wer Schäden erst im Folgejahr bemerkt oder verfolgt, geht leer aus.

Die wichtigsten Fristen

Thema	Frist	Grundlage
Betriebskostenabrechnung zustellen	bis Ende des 12. Monats nach Abrechnungszeitraum	§ 556 BGB
Einwendungen des Mieters	12 Monate ab Zugang	§ 556 BGB
Mieterhöhung auf Vergleichsmiete	Miete seit 15 Monaten unverändert	§ 558 BGB
Zustimmung des Mieters	bis Ende des 2. Kalendermonats nach Zugang	§ 558b BGB
Modernisierungsankündigung	mindestens 3 Monate vor Beginn	§ 555c BGB
Ordentliche Kündigung	3, 6 oder 9 Monate je nach Mietdauer	§ 573c BGB
Ersatzansprüche nach Auszug	6 Monate ab Rückgabe	§ 548 BGB

Wer diese sieben Termine im Kalender führt, hat den größten Teil der typischen Fehler schon ausgeschlossen.

Was eine Mietverwaltung übernimmt

Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern übernehmen wir in der Mietverwaltung genau diese Aufgaben: Mieterbetreuung, Buchhaltung, Betriebskostenabrechnung und Instandhaltung. Jedes Objekt hat eine feste Ansprechperson, Mieter melden Anliegen über unsere App und sehen den Bearbeitungsstand. Sie selbst sehen Abrechnungen, Dokumente und Kennzahlen jederzeit in der Eigentümerplattform.

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